Is een ongelimiteerd boetebeding op onderhuur onredelijk bezwarend? (JHV 2021/45)

Gerechtshof Amsterdam
10 augustus 2021, 200.259.300/01,
ECLI:NL:GHAMS:2021:2425
(mr. N.J. Huurdeman, mr. L.A.J. Dun,
mr. D. Kingma)

Noot mr. Clemens Mesker

Verbod inwoning. Boetebeding. Richtlijn
oneerlijke bedingen. Limiet. ROZ 1992.
[BW art. 6:265, 7:231]

Huurder huurt van Lebo Vastgoed sinds 1996 een kleine tweekamerwoning. Huurder bewoont de woning eerst met broer 1 en sinds 2017 met broer 2.
De algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst (ROZ 1992) kennen een verbod op in gebruik geven zonder toestemming (art. 1.3) en een boete op overtreding van driemaal de geldende huurprijs per dag (art. 1.4).
Onder dreiging van invordering van de boetes (broer 1: € 357.933,60, broer 2: € 12.852) zegt huurder de huur in augustus 2018 op. In eerste aanleg (ECLI:NL:RBAMS:2019:2377) vordert verhuurder betaling van de boete op de overtreding door broer 2. Ter zitting erkent verhuurder dat het gebruik geven aan broer 1 geen tekortkoming oplevert. Huurder had in 2012 namelijk al gemotiveerd aangegeven dat hij verhuurder bij aanvang van de huur op de hoogte had gesteld van dit gebruik. De kantonrechter vernietigt het boetebeding, omdat in het beding geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boete. De boete kan dan, zoals in dit geval, oplopen tot een bedrag dat niet meer in een redelijk verhouding staat tot de geleden schade. Het hof oordeelt dat de bepaling wel voldoende
gelimiteerd is. De boete is gerelateerd aan de financiële ‘waarde’ van de wanprestatie en huurder heeft het zelf in de hand of een boete zal worden verbeurd. Als in een dergelijk beding een maximumbedrag is opgenomen, valt naar verloop van tijd de prikkel tot nakoming van het verbod weg. Gelet op de winsten die met verhuur van sociale huurwoningen kunnen gemaakt, is dat bezwaarlijk. Dat wordt niet anders als daarbij wordt opgeteld de wettelijke mogelijkheden van verhuurder om nakoming, ontbinding wegens wanprestatie en schadevergoeding te vorderen.